Нередкий случай: человек заключает сделку, например, приобретает недвижимость, а суд потом признает договор недействительным. Покупатель теряет время и силы на судебные тяжбы, а заодно может лишиться квартиры и денег, которые на нее потратил. Причины для оспаривания могут быть разными — от недееспособности и мнимых сделок до капризных жен и внезапных наследников. Рассказываем о самых частых поводах и о том, как от признания сделок недействительными защищают нотариусы. 

Судиться — это долго и хлопотно. По словам экспертов, средний срок рассмотрения дела в суде составляет около одного года. Приходится тратить деньги на адвоката или вникать в юридические тонкости, составлять исковые заявления, собирать выписки и делать все самостоятельно. Поскольку судебное производство — письменное, все доказательства нужно оформлять на бумаге. 

Даже если это вы инициировали разбирательство и одержали победу, не факт, что сможете в полной мере насладиться ее плодами. Например, получить обратно потраченную по сделке сумму или упущенную выгоду. Приставы откроют производство, проверят доходы и имущество ответчика, но, если у человека ничего нет, кроме ипотеки с алиментами, взять с него будет нечего. И производство могут просто закрыть. Если у проигравшей стороны найдут небольшую официальную зарплату, результат тоже не очень порадует: назначенную судом компенсацию придется взыскивать, условно говоря, лет 100. 

Оспорить сделку может не только одна из ее сторон, но и третьи лица, например, прокуратура, органы опеки и попечительства. Также недействительными могут быть признаны сделки, заключенные без согласия ФАС, ЦБ РФ, правительственных комиссий и так далее.

Откуда не ждали

Нередко сделки купли-продажи оспаривают наследники скрытого сособственника, доля которого не была выделена. Возможная ситуация: семейная пара приобрела квартиру, титульным собственником стала супруга. Муж умер, женщина квартиру продала. При этом доля супруга в ней выделена не была. Уже после сделки наследники мужчины, дети от первого брака, обращаются в суд и заявляют права на проданную квартиру — на часть той самой невыделенной доли отца. По оценкам экспертов, у них есть все шансы выиграть дело. 

Если бы сделка проходила через нотариуса, он бы мог предложить супруге-продавцу выделить долю умершего мужа. Для этого не нужно много времени, к тому же нотариус сам направляет необходимые документы на регистрацию.

Еще из рисков — наследодатель мог оставить квартиру одному наследнику, который ее и продает, но включить в завещание условие, что у другого человека будет право пожизненно в ней проживать. Некоторые продавцы о таком «дополнении» умалчивают. И до последнего не показывают свидетельство о праве на наследство, где должна быть отметка о подобном завещательном отказе. При этом в Росреестре данные об обременении могут отсутствовать. В итоге покупатель может получить недвижимость вместе с соседом. 

Во многих случаях участие нотариуса помогает уберечь добросовестных участников сделки от подобных сюрпризов. Нотариус проверяет данные о недвижимости, видит, когда и на каких основаниях ее получил продавец. Для удостоверения сделки по отчуждению недвижимости, полученной по наследству, нотариус может сделать запрос коллеге, у которого находится наследственное дело. Уточнить информацию по кругу наследников и другие нюансы.

Не то, что кажется

Еще одна распространенная причина для оспаривания сделок — их мнимость или притворность. Первое — это когда сделка совершается только для вида. Например, должник, чтобы спрятать имущество от кредиторов, дарит квартиру родственнику, хотя сам продолжает в ней жить. Порой банкрот пытается распродать имущество по цене ниже рынка. Покупатель не обязательно состоит с ним в сговоре. Некоторые просто хотят воспользоваться моментом и сэкономить. Велика вероятность, что такой договор оспорит финансовый управляющий, поэтому при удостоверении любой сделки нотариус проверяет, нет ли у кого-то из сторон статуса банкрота. 

Притворные сделки — это когда одно действие, например, куплю-продажу, прикрывают чем-то иным, например, дарением. Это могут делать, например, при продаже доли в квартире, чтобы не дать совладельцам возможности воспользоваться преимущественным правом выкупа. При оспаривании такой сделки «тайный покупатель» может потерять и якобы подаренные ему квадратные метры, и реально выплаченные за них деньги. Зачастую, когда нотариус разъясняет все правовые риски, люди отказываются от таких «фокусов». 

Может быть и другая причина для оспаривания — сделка заключается правильная, и никаких внешних ограничений нет, но есть ошибки в договоре. Например, не прописаны все существенные условия. Если стороны придут к нотариусу, он не только разъяснит детали, но и поможет составить корректный текст договора.

Вся такая противоречивая

Одна из самых популярных причин для оспаривания и признания сделки недействительной — недееспособность одной из сторон. Человек может быть признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, например, из-за серьезного психического заболевания или таких пагубных пристрастий, как алкоголизм, наркомания, лудомания. Такой статус по закону не позволяет самостоятельно распоряжаться своим имуществом. 

Информация о дееспособности отображается в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), однако он не дает 100% гарантию. Если человек не является владельцем недвижимости, записи о нем просто не будет. Кроме того, далеко не по каждому недееспособному гражданину есть соответствующее решение суда. 

Бывает и так: человек в целом дееспособен, но в конкретный момент не контролирует себя и не осознает последствий своих действий. Например, из-за определенных лекарств, сильного волнения или горя. Часто при оспаривании сделок люди ссылаются на то, что их ввели в заблуждение. Например, они хотели заключить договор пожизненного содержания с иждивением, а подписали договор дарения. 

У нотариуса есть колоссальный опыт общения с людьми в разных жизненных ситуациях. Он не только проверяет документы, получает информацию из госорганов и реестров, но также подробно беседует с каждой стороной. Главная задача — убедиться, что участники сделки ясно мыслят, понимают, что делают, какие у этого будут последствия и транслируют именно свои желания.

Ловкость рук

Поводом для оспаривания может стать мошенничество. Например, когда договор заключается от имени умершего человека, по поддельным паспортам или доверенностям. Покупателю бывает сложно получить свои деньги обратно, особенно если была цепочка сделок. В таких случаях важен острый взгляд нотариуса и межведомственное взаимодействие, то есть возможность запрашивать данные в МВД, ЗАГС и др. 

Также речь может идти о превышении полномочий представителя. Например, когда родитель подписывает сделку за малолетнего ребенка в своих интересах, или генеральный директор делает это без одобрения участников ООО. Или же человек превышает полномочия, указанные в выданной на его имя доверенности. В каждом конкретном случае нотариус оценивает законность того или иного шага.

Иногда люди совершают сделку по доброй воле, а потом идут ее оспаривать, чтобы получить свою выгоду. Рассказывают, как якобы не понимали, что творят или им страшно угрожали. В подобных ситуациях нотариальный документ, обладающий повышенной доказательной силой в суде, защищает добросовестного участника сделки. 

Также выручает видеофиксация. В нотариальной практике был случай, когда женщина пыталась оспорить свое согласие и «развалить» сделку, подписанную супругом. Заявляла, что вообще не приходила в нотариальную контору, а подпись на согласии — подделана. Видеозапись наглядно показала, что женщина все-таки была в конторе, пришла добровольно, вела себя адекватно, о последствиях была предупреждена и подписала согласие своей недрогнувшей рукой.